Независимая экспертиза кровли

Кровлей называют покрытие, которое закрывает несущую стропильную систему крыши и принимает на себя существенные механические, климатические нагрузки. Ее обустраивают плоским или скатным способом и делают из шифера, битумной, глиняной черепицы, металла, поликарбоната и т.д. Кровля отводит влагу (талые, дождевые воды) от крыши, которая в свою очередь ограждает здание.

Из-за конструктивной сложности и специфичности экспертиза кровли выделена в самостоятельное обследование. Проверка дает значимую информацию о состоянии здания, потому что степень повреждения крыши и ее элементов влияет на размер расходов по капремонту, уровень опасности, которой подвергаются люди и оборудование из-за погодных условий, аварий и стихийных бедствий. Сведения о реальном состоянии кровли, сопоставленные с данными проектной документации (ПД), официальных нормативов и стандартов, раскрывают информацию о строительных нарушениях, некачественных материалах, причинах ЧП.

Выполняют обследования государственные и коммерческие организации. Негосударственные структуры вправе оказывать услуги только после оформления допусков и аттестации сотрудников. Независимая экспертиза кровли, выполненная коммерческими организациями по договору, дает объективные, непредвзятые результаты. Компании-исполнители заинтересованы в их истинности, полноте, скорости проведения, а не конкретных «цифрах». Независимая экспертиза от «СтройЭкспертНадзор» — всесторонние исследования, выполненные аттестованными сотрудниками с помощью поверенного оборудования и спецприборов.

Зачем обследуют кровли

Изучение состояния кровли — обязательный этап строительства, реконструкции, модернизации и ремонта зданий. Обследования проводят при продаже недвижимости, имущественных сделках и спорах, перед вводом объекта в эксплуатацию. Экспертиза крыши и ее элементов защищает владельцев и застройщиков от расходов, связанных с трудоемким устранением дефектов, а людей в здании — от последствий:

• нарушения проекта, нормативных документов и стандартов при строительстве;
• ошибок и погрешностей в ПД;
• необоснованной замены материалов, уменьшения их объема в мошеннических целях;
• пренебрежения технологией, последовательностью строительных работ при обустройстве кровли;
• некачественного монтажа покрытия и т.д.

Проследив за качеством создания кровли, вовремя обнаружив и исправив проблемы, собственник здания минимизирует риски обрушений, протечек, изменения микроклимата в помещениях. Ремонтировать части крыши дорого, долго и сложно, экспертиза предупреждает потери денег и времени. Если конструкция смонтирована с нарушениями, не избежать утечек тепла. Обследование на этапе строительства повышает энергоэффективность объекта, улучшает показатели влажности и температуры.

Кровли обследуют, чтобы найти скрытые дефекты или причины, из-за которых возникли обнаруженные проблемы. Эксперты определяют, почему деформировались конструкции, появился конденсат или влага на перекрытиях и стропилах, сквозняки, следы разрушения на фасаде, верхних этажах. Независимые проверки:

• предупреждают опасности для людей и ущерб для имущества;
• обнаруживают нарушения, сделанные проектировщиками, строителями;
• дают информацию о расходах и работах, нужных для ремонта крыши, устранения ущерба, рыночной цене здания и т.д.

Когда нужна экспертиза

Экспертиза кровли проводится при ее строительстве и эксплуатации — профилактически или для поиска причин аварий/дефектов. На этапе создания объекта помощь экспертов нужна, чтобы предупредить отклонения от ПД и законодательных норм, вовремя выявить ошибки проектирования, избежав расходов на переделку построенных элементов. Проверка сметной, технической документации — способ определить уместность и правильность принятых решений, выбранных материалов, оценки климатических факторов и расчета нагрузок на несущие конструкции.

Во время строительных работ эксперты берут на себя обязанности по технадзору и обследуют крышу, предупреждая нарушения от технологии и обеспечивая безопасность на будущее. Поддержка исключает споры между сторонами отношений (застройщиками, подрядчиками, владельцами недвижимости), переводит разногласия в конструктивное русло. Заказав исследование смет, легко сопоставить заявленные суммы с реально необходимыми и выявить отклонения, преступный умысел.

При эксплуатации здания экспертов привлекают, если:

• меняется назначение или характеристики здания;
• объект меняет владельца, передается под залог, в аренду;
• планируется ремонт, модернизация, замена покрытия кровли и нужно составить техническое заключение, рассчитать объем вложений;
• нужно составить прогноз об остаточном ресурсе конструкций, установить степень их износа;
• документация на здание, крышу потеряна, ошибочна или неполна;
• по недвижимости возник спор — имущественный, между застройщиком и подрядчиком;
• климатические параметры отклонились от среднестатистических (сильные зимние морозы, обильные дожди);
• произошла бытовая, техногенная авария, пожар, стихийное бедствие, и нужно установить характер повреждений, сумму на их устранение;
• обнаружены протечки, потеки на стенах, застой воды на крыше, утечки тепла;
• кровельные материалы потеряли свойства, изменили структуру, стали издавать посторонние звуки даже при легком ветре, на них появились трещины и т.д.

Методика проведения экспертиз кровли

Экспертиза кровли проводится по общей для обследований методике и корректируется в зависимости от характеристик покрытий. Дерево исследуют на гниение, уровень влажности, обзол, ищут грибок, плесень. Металл проверяют на коррозионную устойчивость. Экспертиза мягкой кровли, керамического, рулонного, шиферного покрытия отличаются друг от друга из-за разных технологий укладки материала, присущих дефектов.

Действующими СП оговорено, что стороны, заказывающие и выполняющие проверки, свободны в составлении договора. В него добавляются работы и исследования, которых требует ситуация. Достоинство независимой экспертизы — гибкость услуги. Техзадание составляют «под поставленную задачу», график и список работ при необходимости корректируют.

Обследования кровель начинают с изучения проектных, технических, сметных документов, планов с отмеченными уклонами и высотами. При выезде на место эксперты определяют масштаб и сложность проверок обмеряют стропила, чердак, осматривают стены и потолки верхних этажей, руководствуясь СП 13-102-2003 и другими правилами. После предварительных исследований и фиксации найденных дефектов на фото отбирают пробы на анализ микологии, состава гидроизоляции, кровельного полотна и приступают к инструментальным обследованиям. Для них используют поверенные спецприборы, с которыми проводят:

• оценку уклона, характеристик полотна в местах сопряжения с вентиляционными шахтами, парапетами, поверхностями;
• проверку герметичности, прочности гидромастики, предварительно напряженных элементов;
• обследование опорных поверхностей, соединений, несущих конструкций;
• поиск коррозионных, механических, биологических повреждений, скрытых дефектов, прорывов гидроизоляции;
• изучение стропильных ферм (если у кровли двускатная конструкция), рулонного покрытия на плоской поверхности и т.д.

После работы на месте проводят камеральную обработку собранного информационного массива. В лаборатории анализируют взятые образцы, результаты и расчеты сводят в едином отчете. Завершается экспертиза кровли составлением заключения с выводами и рекомендациями. Оно юридически значимо, может использоваться в спорах и даже судебных разбирательствах.

ЭТАПЫ ЭКСПЕРТИЗЫ

На предварительном этапе экспертиз кровли определяют объем работ, составляют техзадание с календарным планом, утверждают цену услуг для конкретного случая, условия в договоре. После его заключения эксперты определяют круг нормативных документов и стандартов по вопросу. Следующие этапы:

• проверка ПД крыши и здания, технических отчетов, результатов проведенных экспертиз, исполнительных схем, актов работ;
• выезд на место для составления плана инструментальных проверок, осмотра и обмера конструкций — найденные поверхностные дефекты фотографируют, чтобы изучить их, снимки прикладывают к заключению;
• отбор проб гидроизоляции, обмазочных, иных материалов кровли для анализа;
• проверка методами неразрушающего контроля — исследуется кровельное покрытие, стропильная система, вентиляция, места примыкания к парапету и т.д.;
• лабораторный анализ, расчеты, обработка результатов;
• составление отчета с планом и разрезом кровельной системы, расчетом снеговой и ветровой нагрузки (если нужно);
• подготовка заключения с аналитикой, обоснованием мнения, перечислением проблем и рекомендациями по устранению.