Технический заказчик

Строительство нередко сопровождается теми или иными отклонениями от установленных строительных норм и правил. Может не соответствовать смете как стоимость, так и объем строительных работ или не соблюдены стандарты качества. Как правило, расхождения происходят по вине подрядчика. Для предотвращения различного рода нарушений существует служба технического заказчика.

Технический заказчик: понятие и основные функции

Термин «заказчик» появился в СССР в 1980-е годы. В те времена была образованна отдельная служба, которая проводила подготовку к строительным работам и непосредственно надзор на строительной площадке. Служба являлась государственной.

В 2011 году, после корректировок, внесенных в Градостроительный кодекс, вместо советского термина «заказчик» образовалось понятие «технический заказчик». Если говорить простыми словами, то технический заказчик отстаивает интересы инвестора (застройщика). В обязанности технического заказчика входит сопровождение проектов инвестора на всех этапах реализации, решение возникающих юридических и технических вопросов.

В наши дни функции технического заказчика возложены на плечи не государственной службы, а на плечи частных компаний. К работе над проектом привлекается группа высококвалифицированных специалистов, которые выполняют ряд функций:

• Занимаются утверждением проектной документации.
• Заключают контракты на разработку документов и различные виды строительных работ.
• Занимаются подготовкой сооружений к капитальному ремонту и реконструкции.
• Предоставляют контрагентам, задействованным в тех или иных видах работ, необходимую материальную базу и документацию, которые обеспечат выполнение работ надлежащим образом.
• Получают технические условия для произведения работ по подключению к инженерным сетям.
• Отслеживание расхода финансов.
• Оформлением документов, которые требуются, когда происходит сдача объекта в эксплуатацию.

Работу техзаказчика регулирует Градостроительный кодекс, где прописаны определение и функции. Технический заказчик приступает к работе на основании заключенного договора с инвестором. В документе детально прописывается задание техническому заказчику.

Застройщик может и сам являться техзаказчиком. Но при подписании договора со сторонней компанией, инвестор снимает с себя часть сложных задач, при этом оставляет за собой право принимать главные решения.

Технический заказчик: тонкости работы

Если говорить непосредственно о том, как предоставляются услуги технического заказчика, то работа начинается с выделения участка под строительство. Происходит подготовка пакета документов.

Затем необходимо получить технические условия, чтобы подключить объект к коммуникациям. Служба технического заказчика должна их не только получить, но и подтвердить в эксплуатирующих организациях.

Далее происходят подготовительные работы к конкурсу по выбору проектировщика, собирается необходимый пакет документов. С выбранной проектной организацией подписывается договор. После того как проект разработан, технический заказчик занимается его согласованием, а также проводит экспертизы:

• противопожарной безопасности;
• промышленную;
• экологическую.

После всех работ по согласованию проект передается инвестору, который организует тендер по выбору подрядчика и поставщиков. На этом этапе происходит подготовка необходимых документов для конкурса.

Следующий этап – получение разрешения на строительные работы. Затем служба технического заказчика переходит к контролю строительных работ, что называется технический надзор заказчика. Данный этап включает в себя контроль за качеством строительных материалов, конструкций и оборудования. Кроме того, технический надзор заказчика распространяется и на такие аспекты, как объем работ, сроки и качество.

Технический контроль заказчика включает и такие важные функции, как контролирование расхода денег на строительство. Контроль за финансами инвестора осуществляется в следующих областях:

• При согласовании стоимости строительных работ с подрядчиком и субподрядчиками.
• Проверочные работы счетов на оплату.
• Финансовый контроль сметы.
• Отслеживание достоверности бухгалтерского учета.

По завершении строительных работ служба технического заказчика подготавливает документы, которые требуются для введения в эксплуатацию.

Технический заказчик: стоимость услуг

Если говорить о стоимости, то ориентировочно затраты на работу специалистов составляют 3-5 процентов от строительной сметы. Исходя из практики, затраты на службу технического заказчика, впоследствии грамотно проведенных работ, окупают себя в несколько раз.

Компания «СтройЭкспертНадзор» предоставляет услуги технического заказчика при возведении различных объектов. Мы работаем как в Москве, так и в регионах более 10 лет. За это время наши клиенты убедились лично во всех преимуществах службы технического заказчика.

Этапы судебной экспертизы

• определение круга задач, обязанностей, полномочий, первичное знакомство с объектом, получение техзадания, согласование стоимости и оформление договора о предоставлении услуг технического заказчика;
• изучение участка, имеющейся документации, составление плана работ, календарного графика, назначение исполнителей;
• подготовка договора землепользования, составление, проверка исходно-разрешительного пакета, архитектурной концепции, плана участка, их согласования, утверждения в инстанциях;
• получение техусловий, участие в выборе проектировщиков, разработка, экспертиза ПСД;
• участие в геоинженерных изысканиях, подборе подрядчиков и поставщиков, координация производственных процессов на стройплощадке;
• контроль уровня и объема строительных работ, используемых материалов и документов для них — актов приема, освидетельствования, сертификатов, ТТН;
• обследования конструктивных элементов, отбор проб для анализа и образцов для испытаний, при выявлении дефектов — составление актов, отслеживание исправления;
• контроль первично-исполнительных, учетных, финансовых регистров, смет, счетов к оплате;
• оформление пакета для ввода здания в эксплуатацию, приема комиссией, организация испытаний;
• получение итоговой документации и передача ее заказчику для получения прав собственности.

Полномочия службы

Понятие «технический заказчик» используется с 80-х годов ХХ века, когда оно появилось в положениях Госстроя и практике строителей. Первоначально в обязанности СТЗ входила подготовка и технадзор за строительными стадиями, но сегодня полномочия службы расширены. Инвесторам нужны эксперты, которые проследят за сроками, расходами, бюджетом и не допустят их нарушения.

Независимые коммерческие техзаказчики управляют, координируют стадии проектирования, строительства, обеспечивая их прозрачность, законность, непрерывность, полноту и правильность. Организации-исполнители несут финансово-юридическую ответственность за действия и берут на себя:

• составление исходно-разрешительного пакета документации, его согласование в госинстанциях;
• составление, проверку, согласование проектно-сметной документации, инженерных изысканий;
• обеспечение сохранности зданий, объектов, зеленых насаждений поблизости от стройплощадки;
• организацию работ на участке, соблюдение их последовательности, технологии выполнения по проекту;
• технадзор за строительными работами, контроль их качества, сроков и финансовых расходов;
• исследование объема, характеристик поставляемых стройматериалов, условий их хранения;
• прием скрытых, спецработ на площадке, участие в проверках, инспекциях со стороны застройщика/инвестора;
• подготовку, контроль исполнительной документации;
• участие в сдаче объекта принимающей комиссии, испытаниях.

Исполнители сотрудничают по договору, где указываются работы к выполнению и стоимость услуг техзаказчика. Круг обязанностей, полномочия, область ответственности СТЗ определяются на договорной основе — по ситуации. Условно поддержку службы делят по этапам — проектирования, планирования и строительных операций. Завершается труд сдачей объекта принимающей комиссии и подготовкой итоговых документов. 

Услуги техзаказчика на предстроительном этапе

Услуги технического заказчика – комплексные меры, главная задача которых направлена на контроль за действиями подрядчика на соответствие нормам. Служба технического заказчика (СТЗ) привлекает к работе экспертов, которые следят за сроками, расходами, бюджетом и не допускают их нарушения.

Независимые коммерческие техзаказчики управляют, координируют стадии проектирования, строительства, обеспечивая их прозрачность, законность, непрерывность, полноту и правильность. Организации-исполнители несут финансово-юридическую ответственность за действия и берут на себя:

• составление исходно-разрешительного пакета документации, его согласование в госинстанциях;
• составление, проверка, согласование проектно-сметной документации, инженерных изысканий;
• обеспечение сохранности зданий, объектов, зеленых насаждений поблизости от стройплощадки;
• организация работ на участке, соблюдение их последовательности, технологии выполнения по проекту;
• технадзор за строительными работами, контроль их качества, сроков и финансовых расходов;
• исследование объема, характеристик поставляемых стройматериалов, условий их хранения;
• прием скрытых, спецработ на площадке, участие в проверках, инспекциях со стороны застройщика/инвестора;
• подготовку, контроль исполнительной документации;
• участие в сдаче объекта принимающей комиссии, испытаниях.

Обязанности СТЗ во время строительства

Исполнители сотрудничают по договору, где указываются работы к выполнению и стоимость услуг технического заказчика. Круг обязанностей, полномочия, область ответственности СТЗ определяются на договорной основе — по ситуации. Условно поддержку службы делят на три этапа: проектирование, планирование, строительные работы. Завершается труд сдачей объекта принимающей комиссии и подготовкой итоговых документов.

Перед разворачиванием строительства технический заказчик участвует в подготовке геодезической основы, разбивке осей, трасс объектов, строительном мониторинге зданий. Сотрудники курируют геолого-разведывательные, буровые операции — это лишь некоторые из услуг технического заказчика при изысканиях.

Во время строительства СТЗ берет на себя технадзор и/или строительный контроль, инспектируя площадку, проверяя качество работ, используемых материалов, оборудования, выявляя отклонения от проекта, недоделки, дефекты и нарушения. Исполнители следят за сроками реализации этапов, контролируют финансирование и учет, согласовывают цены с подрядчиками и субподрядчиками, проверяют их финотчетность, сметные лимиты. В обязанности службы включают:

• проверку счетов к оплате от поставщиков, проектных, изыскательных, подрядных структур;
• контроль достоверности бухучета, расходов, смет, проверка превышения трат на оправданность;
• проверка исполнительной первичной документации, актов на оплату строительных работ;
• участие в инвентаризациях и составлении актов по сверке.

Последняя стадия — оформление бумаг для приема построенного здания в эксплуатацию. Служба технического заказчика может участвовать в сборе комиссии, организации испытаний, замере проб. Сотрудники готовят документационный пакет (гарантийные обязательства, разрешения на пуск тепла и воды, материалы БТИ и т.д.), получают итоговые акты, адреса, ЗОС. Готовые документы передаются заказывающей организации для регистрации прав собственности.