СтройЭкспертНадзор
Экспертиза перепланировки
Построенное здание — сбалансированная система, в которой оптимально распределены нагрузки и учтены все параметры безопасности. Любое «вмешательство», конструктивные изменения, дополнения и поправки должно быть оправданным и тщательно просчитанным еще на стадии проектов. Поэтому при перепланировке, даже немасштабной, нужна профессиональная экспертиза. Обследование зданий, изучение проектной документации даст ответы на все вопросы о возможности реализации, безопасности использования перестроенных объектов и их остаточном ресурсе, а также о законности переделок.
Перепланировки изменяют функциональные свойства конструкций и влияют на характеристики, «отвечающие» за безопасность эксплуатации недвижимости. Поэтому законодательство запрещает проводить их без согласования в официальных структурах — БТИ. Чтобы не нарушить нормы и избежать штрафов (для организаций они начинаются с 350 тысяч рублей, для физлиц-собственников — с 1000 рублей), понадобится всестороннее обследование. Проводя его заранее, на проектном этапе, владелец объекта избегает:
- риска для безопасности людей, которые находятся в здании и могут пострадать из-за деформации несущих конструкций, обрушений, вызванных незапланированным увеличением нагрузок;
- финансового ущерба — если перепланировки не согласованы, а работы уже развернуты, деньги, потраченные на материалы и оплату труда строителей, не вернешь;
- опасности, что контролирующие инстанции потребуют вернуть объект в первоначальное состояние — это и дополнительные расходы, и потеря времени, и неприятные разбирательства;
- риски судебного преследования.
Судебная практика по вопросу обширна. Нарушителей штрафуют за самовольные, несогласованные с БТИ перепланировки, требуют вернуть помещения в первоначальное состояние. Избежать неприятных разбирательств можно, узаконив изменения или заранее позаботившись об их допустимости. Эти вопросы и решает экспертиза перепланировки.
На предварительном этапе изучают объем и состав работ, составляют техзадание, рассчитывают цену услуги. После заключения договора и подготовки календарного плана и графика формируют нормативную базу для обследования и изучают полноту и качество имеющейся документации. Если перепланировки только предполагаются, проверяющие выясняют, законны ли они, помогают, при необходимости, подготовить согласовательный пакет, контролируют процесс прохождения инстанций. В услугу входит и изучение изменений, вносимых в техдокументацию на недвижимость.
Если экспертиза заказывается на этапе работ, проверяющие изучают проектные, технические документы перепланировки, договоры с подрядчиками. Они оценивают правильность расчета расходов на работы, уместность и обоснованность смет, полноту согласований и документации перепланировки. После приезда на место они:
осматривают объект — здание и изменяемые помещения.
визуально оценивают состояние здания, инженерных систем, сетей, электрики — если нужно, проверяют работу вентиляции, замеряют уровень шума в помещении, снимают теплограмму с окон
инструментально проверяют целостность конструкций, общедомовых и квартирных сетей, ищут дефекты
оценивают работы и используемые материалы, при необходимости отбирают пробы для лабораторного анализа
проводят конструкторский расчет и камеральную обработку собранных сведений
составляют заключение с обоснованием мнения, выводами и рекомендациями, если нужно — помогают при его согласовании
- Что входит в разрешенные и запрещенные перепланировки
- Для чего привлекают экспертов
- Как проводится экспертиза
В общее понятие перепланировки входят все действия, меняющие первоначальные характеристики здания или его частей, но Закон трактует термин уже. По Жилищному Кодексу РФ, к ним относят все модификации, которые по закону и действующим нормам нужно вносить в техпаспорт помещения. Если они проведены, придется доказывать, что работы проводились с соблюдением строительно-технических, пожарных, санитарных нормативов и не ущемили третьи лица (соседей) в правах. Также сферу регулирует ППМ 708-ПП, СП 54.13330-2011, ЖНМ 2004/03 и прочие стандарты, официальные правила. По ним к перепланировкам относят:
- появление, закладку, перенос проемов;
- разрушение и перенос стен;
- создание внутренних вертикальных перегородок;
- изменение размеров помещений, в том числе с вмешательством в инженерные сети и системы здания;
- пристройки и достройки;
- изменение назначения и характеристик лоджий, балконов — это присоединение к комнате, установка радиаторов и так далее.
Перед любой из перепланировок понадобится экспертиза. Она даст понять, как изменятся параметры здания, помещений и «вооружит» собственника аргументами о законности и допустимости работ. Результаты обследования нужны для регистрации перепланировок в БТИ без согласования. Так, перепланировать можно санузел (перенести сантехнику в разрешенных границах), балкон и лоджию, если их остекляют без других работ. Не нужно согласование при переносе дверного проема, его появлении в несущих стенах, демонтаже тамбура.
Есть работы, которые запрещено проводить в принципе. Эксперты, привлеченные на стадии проекта перепланировки, предупредят владельцев и помогут избежать проблем с законом. Официальными нормами запрещено:
- проводить перепланировки, которые лишают возможности нормально жить или находиться в помещениях;
- изменять внешний вид объекта, разрушать несущие конструкции, общедомовые сети (вентиляцию, канализацию, отопление, водопровод);
- размещать санузлы над нижними жилыми помещениями;
- убирать перегородки между кухней с плитой на газе и другими помещениями;
- увеличивать лоджии, балконы за счет комнат, переносить на них водяные радиаторы;
- устанавливать камины, «теплые полы», которые питаются от общедомового водоснабжения и так далее.
Экспертиза перепланировки проводится на стадии проектов, в процессе работ и после их завершения. Крайне желательно приглашать экспертов при планировании перестроек, чтобы избежать сложностей в будущем. На предпроектном этапе они выяснят, в каком состоянии находится здание, насколько изношены конструкции, инженерные сети, сколько денег и времени понадобится для переделки, помогут собрать документацию, проверят ее на полноту, правильность. В услуги по экспертизе перепланировки входят и консультации, поиск разрешенного, технически реализуемого и устраивающего владельцев варианта.
Привлекают профильные организации и для составления проектов самих перепланировок, подготовки документации для согласования и предоставления комиссии. Сотрудники учтут актуальные нормы, предотвратят нарушения и угрозы аварий, обрушения здания в будущем. Эксперты, которые исследуют готовые перепланировочные проекты, скажут, возможна ли их реализация, насколько они соответствуют Закону, СНиП, условиям согласования в жилищной инспекции.
Экспертиза уже выполненной перепланировки помогает:
- выяснить, не ухудшились ли условия у соседей рядом, сверху и снизу, безопасно ли владельцам находиться в помещениях;
- определить, как переделки повлияли на устойчивость здания, условия его эксплуатации;
- выявить противоправные действия, нарушение запретов — или подтверждает, что их не было;
- определить добросовестность рабочих, качество их труда — если стандарты при строительстве или ремонте нарушены, перепланировки не согласовывают;
- проверить, соблюдают ли строители при работе санитарные, пожарные, технические нормы (услуга технадзора);
- найти отклонения в составе, объеме материалов, необоснованное завышение сметы, отклонение от нее;
- придать переделкам законную силу — без этого недвижимость невозможно продать по рыночной цене, передать под залог.
К строительному и/или техническому обследованию перепланировок разрешено привлекать независимые организации, работающие на коммерческой основе, оформившие допуски, разрешения и членство в СРО (с аттестацией). Их сотрудники изучают проектную документацию по зданию, техпаспорта перепланируемых помещений, определяют, выполнима задача перепланировки или нет, и нужно искать компромиссные варианты.
Если работы уже запланированы, эксперты проверяют договоры подряда, анализируют сметы на уместность. При строительных экспертизах на месте они обследуют конструкции, сети, выясняют степень их износа, реальное состояние, чтобы рассчитать нагрузку и выяснить, как она изменится после переделок. Проверяется электрика, отопление, система водоснабжения и водоотведения, проводится теплотехническая оценка.
По итогам экспертизы перепланировки составляются выводы и рекомендации, которые оформляют в заключении. Оно юридически значимо, служит основанием для аргументирования позиций владельца недвижимости при узаконивании, спорах и судебных разбирательствах. Заключение с итогами проверки, обоснованием мнения исполнителей понадобится при согласованиях и в будущем, если у официальных структур появятся вопросы по перепланировке.
Компания «СтройЭкспертНадзор» проведет независимое, объективное исследование и поможет решить все вопросы, связанные с перепланировками. Экспертиза перепланировки проводится по всей России, мы готовы предоставить развернутую поддержку организациям и частным лицам.
Почему выбирают «СтройЭкспертНадзор»
Компания «СтройЭкспертНадзор» проводит все виды строительно-технических экспертиз. Мы всесторонне оценим перепланировки, их возможность, законность и качество проведения. Нас выбирают, потому что мы обеспечиваем:
- объективный, истинный и полный результат обследований — после работы не останется невыясненных моментов и «слепых зон»;
- скорость работы — нам понадобится минимум времени, все процессы отлажены, простоев и задержек не будет;
- гибкость при сотрудничестве — если понадобится, добавим или уберем исследования.
С нами вы обеспечиваете качество и законность перепланировки. Звоните, и консультанты расскажут о наших услугах, расценках и условиях сотрудничества.
НАМ ДОВЕРЯЮТ.
.svg)
.png)
.webp)
.png)
.png)
.png)
.png)
Статьи.
оставьте заявку
Получите профессиональную консультацию бесплатно.
Оставьте заявку, и наши менеджеры свяжутся с Вами для проведения консультации